管理業務主任者試験合格発表

平成27年1月23日　平成26年度管理業務主任者試験の合格発表がありました。
概要は以下のとおりです。

１　合格者数→３,６７１人（男性　３，０８５人　　女性　５８６人）
２　合格率→２１．０％（男性　２１．４％　　　女性１９．３％）
３　合格者の平均年齢→４２．８歳（男性　４３．８歳　　　女性３７．５歳）
４　合格者の最高・最低年齢
　　　最高年齢　８１歳 （男性）
　　　最低年齢　１７歳（男性）
５　合格基準点→５０問中 ３５問正解（試験の一部免除者 ４５問中 ３０問正解）

管理業務主任者とは、不動産業における宅地建物取引主任者（平成27年度からは宅地建物取引士と名称変更）に相当する資格です。管理業者は一定数以上の管理業務主任者を備えなければ管理業を行えません。
なお、管理業務主任者はマンション管理士とは別資格です。マンション管理士は管理組合のために管理業者とは独立して職務を行うものです。

管理業務主任者試験の合格率は、およそ20％強で推移しています。マンション管理士試験の合格率（約8％）に比べると合格率は高いですが、試験範囲はかなり広範囲にわたり、合格のためには一定期間はしっかりと勉強する必要があります。

試験結果の詳細等は以下のサイトをご覧ください。
一般社団法人マンション管理業協会


管理規約改正、管理費等滞納対策、高齢化・賃貸化対策、理事会・総会運営サポートなどマンション管理に関するご相談は当事務所まで
橋本行政書士事務所
行政書士　マンション管理士　橋本俊雄
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平成27年１月よりマンションすまい・る債積立管理組合向けの融資金利が引下げられました。

マンションすまい・る債積立管理組合向けの融資金利が引下げられました。

平成27年1月から以下のようになります（概要）
①　耐震改修工事を行う場合→年0.2％引下げ
②　マンションすまい・る債積立組合の場合→年0.2％引下げ
③　マンションすまい・る債積立組合が耐震改修工事を行う場合→年0.4％引下げ

詳しくは、以下のサイトをご覧ください。
公益財団法人マンション管理センター

平成26年度マンション管理士試験結果

平成27年１月16日　平成26年度マンション管理士試験の結果が発表されました。

試験結果の概要は以下のとおりです。（　）内の数値は平成25年度の実績です。
１　受験申込者数　　17,449名　（17,700名）
２　受験者数　　　　　14,937名　（15,383名）
３　受験率 　　　　　　　85.6%　　　　（86.9%）
４　合格者数 　　　1,260名　　（1,265名）
５　合格率 　　　　　　　 8.4%　　　　（8.21%）
６　合格最低点　　　　50問中36問以上正解　※試験の一部免除者は45問中31問以上正解
７　合格者の平均年齢は47.2歳。最高年齢は78歳でした。

詳しくは、公益財団法人マンション管理センターのホームページをご覧ください。
http://www.mankan.org/goukakusyagaiyo.html

マンション管理士試験がスタートしたのが平成13年。私は第１期生となります。
当初はかなりの肝いりでスタートし、初年度受験者数はなんと9万人ほどいました。
それ以降は受験申込者・受験者数は減り続け現在は2万人を切る状況でやや落ち着いているという感じです。
でも、当初から合格率は8％前後で推移しており、また試験内容そのものは結構難しいものが多く、楽に受かれる試験ではありません。

いずれにしても試験合格を目指される方は本腰を入れて取り組む必要があります。

管理規約改正、管理費滞納対策、総会・理事会サポート等マンション管理組合支援のことなら
当事務所までお気軽にお問い合わせください。
くらしと経営の法務コンサルタント　橋本行政書士事務所

三重県マンション管理士会

蔵出し写真シリーズ　FilmCamera編　
YASHICA　ELECTRO35GX
COLOR-YASHINON DX 40mm 1:1.7
1975年発売
撮影場所　東京千鳥が淵

借家契約書に記載すべき事項

今回は、借家契約書の話しをします。
　
民法の貸借契約の特別法として借地借家法があります。ここで、「借家」とは賃料を払って他人の建物を借りることをいい、この建物には１棟の建物を借りる場合の他、アパートの部屋など建物の一室を借りる場合も含みます。

この借家契約は、法律上は、定期借家契約を除き口頭でも締結することができますが、後日のトラブルを防止する意味ではやはり書面（契約書）を作成しておきべきです。

では、その借家契約書には何を記載すればよいのでしょうか。以下、その主なポイントを紹介します。

１　表題　
　基本的には制限はありません。「覚書」や「確認書」などでもよいですが、できるだけ内容を的確に表す表題を付けるようにしましょう。その意味で、例えば「（居住、店舗、事業）建物賃貸借契約書」などの表題がよいと思います。

２　当事者
　契約当事者の特定のため、当事者（貸主、借主））の氏名、住所を記載します。この場合、印鑑証明書あるいは住民票どおりに記載するのがよいでしょう。

３　目的物の特定
　賃貸目的物である建物を特定するために、所在・地番、用途、構造、面積などを記載します。この場合、登記事項証明書どおりに記載するようにしましょう。

４　使用目的　
　居住用、店舗・事務所用などの別を記載します。

５　賃料　
　賃貸借契約の必要要素であり、この点が使用貸借契約との違いとなります。額、支払時期、支払方法などを記載します。

６　賃料以外の金銭
　賃料以外の金銭（敷金、権利金、礼金、更新料など）を交付する場合は、その内容と額を記載します。

７　建物の引渡時期
　借家人がいつから使用できるのかを明らかにします。

８　契約の存続期間
　期間を定める場合には、必ず記載します。この場合、1年以上の期間を定めるようにきます。1年未満の期間とした場合は、期間の定めのない契約となります（借地借家法第29条第１項）。

９　契約の解除の定め
どのような場合に契約が解除されるのかを記載します。

１０　天災その他不可抗力の場合の処置
　地震や洪水などの天災で建物が毀損したとき、その修繕義務を貸主・借主のいずれが負担するのかをあらかじめ明記しておきます。なお、、全部滅失した場合は、目的物が消滅するので、契約は終了するのが原則です。

１１　賃借権の譲渡及び転貸の場合
　借主が賃借権を譲渡又は転貸することについて貸主の承諾を要する旨の定めをしておきます。

１２　明渡し
　明渡しの方法を記載します。原則として借主は原状回復義務を負いますが、その際の費用負担と敷金返還についてはトラブルが多いので、この点は留意が必要です。

１３　特約など
　造作買取請求権（借地借家法第33条）などは特約により排除可能です。ただし、特約でも排除できないものがありますので、特約の定めは慎重に行う必要があります。例えば、「子供が生まれたら立ち退く」、「家主の求めがあればいつでも立ち退く」、普通借家契約において「一切の更新を認めない」などの定めは無効とされます（借地借家法第30条、37条）。

１４　その他
　定期借家契約では、書面の作成が必要であり、また必ず「更新はなく、期間満了により契約が終了する」旨の記載が必要です（借地借家法第38条第１項）。

　なお、借家契約の場合、契約書に印紙を貼付する必要はありません。

　以上のポイントを押さえて、きちんとした契約書を作成しておきましょう。　

■　借地借家契約書でわからないことがあればお気軽にご相談ください。
　　
　　　借地借家、マンション等住まいのコンサルタント
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諏訪公園にて
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平成26年度宅地建物取引主任者資格試験結果

皆様新年明けましておめでとうございます。

私は、宅建講師でもありますので、今回は宅建試験について触れてみたいと思います。

昨年の平成26年12月3日のこととなりますが、平成26年度宅建試験結果が発表されています。概要は以下のとおりです。

申込者数　238,343人（対前年比3,757人　1.6％増）
受験者数　192,029人（対前年比5,725人　3.1％増）
受験率　80.6％
合格点　32点／50問（平成25年度33点。ここ10年の中では最も低い）
合格者数　33,670人（対前年比5,200人　18.3％増）
合格率　17.5％（平成25年度15.3％。ここ10年の中では２番目に高い）
平均年齢　35.3歳
その他
最高齢合格者　77歳（男）
最年少合格者　12歳（男）
18歳未満合格者　14人

受験率や合格率は男性よりも女性の方が上回っています（受験率　男80.1％、女81.9％、合格率　男17％、女19％）。
また、最年少合格者年齢「12歳」というのはまだ小学生のはず。すごいですね、どんな小学生なのでしょうか。

全体の難易度としてはほぼ昨年並ですが、権利関係では従来の過去問だけでは解答困難な問題が増えるなど基本的知識はもちろん応用力も試される問題となっています。権利関係の難化傾向は近年の特徴であり、法律（民法）重視の現れだといえ、この傾向は今後とも続くでしょう。

平成27年度からは従来の「宅地建物取引主任者」から「宅地建物取引主任士」へと名称変更があります。「主任者」から「士業」の一つへと変貌を遂げることとなります。
したがって、平成27年以降はこれまで以上に注目が集まり、試験問題としても引き続き難化傾向が続くと思われます。
受験を考えている皆さんは、そのことも頭に入れてしっかりと取り組んでいただきたいと思います。

実施機関である一般財団法人　不動産適正取引推進機構のサイトは以下のとおりです。実施結果の概要などが掲載されていますので、詳しくはそちらをご覧ください。

一般財団法人　不動産適正取引推進機構