仲介業者の義務

またまたマンションネタです。
今回は、「仲介不動産業者の義務～重要事項説明と契約書面の交付義務」についてです。

１　不動産仲介業者の義務
　宅地建物取引業法によれば、不動産売買の仲介を行う者（以下、「宅建業者」といいます。）は、宅地建物取引業を行う者として、宅建業の免許を取得しなければ業務を行ってはならないとされています。そして、宅建業者は不動産の売買に際して、まず契約締結前に重要事項の説明をしなければならず、さらに契約締結後は契約内容を証する書面を交付しなければならないという義務を負っています。
　不動産は価値が高く、もしトラブルになると消費者に多大な損害を及ぼす及ぼす恐れがあるため、業者に厳格な義務が課せられているのです。

２　重要事項の説明・交付義務
（１）重要事項の説明義務
　宅建業者は、契約を締結する前に不動産をこれから買おうとする相手方（買主、借主）に対して、当該物件がどのようなものなのかを知ってもらうために、重要な事項について説明をする必要があります（宅建業法第35条）。
（２）説明義務者と説明方法
　宅建業者は、宅地建物取引主任者（以下、「取引主任者」といいます。）をして重要事項の説明をさせなければなりません。説明義務は業者の義務ですが、実際に説明を行うのは取引主任者となります。したがって、たとえ業者の社長さんであっても、取引主任者でない者が説明した場合は説明義務を果たしたことにはならず、宅建業法違反となります。
（３）説明時期・方法
　重要事項の説明は、必ず契約締結前でなければならず、契約後であってはなりません。また、説明は口頭では足りず、取引主任者の記名・押印のある書面を交付して行う必要があります。そして、その説明の際には、取引主任者は説明の相手方に取引主任者証を提示しなければなりません。
（４）説明事項
　宅建業法第35条に列挙されている事項を説明する必要があります。この点、マンション（区分所有建物）の場合は、一般の売買・交換の場合のそれに加えて説明事項が増えています。

３　契約内容書面の交付義務
（１）第37条書面の交付義務
　契約が成立したら、宅建業者は遅滞なく契約内容を記載した書面（以下、「第37条書面」といいます。）を交付しなければなりません。
（２）交付時期と交付方法
　第37条書面は、契約内容を確認するためのもので、契約後遅滞なく交付する必要があります。この場合の交付は、重要事項説明書と異なり、契約の両当事者（売主・買主、貸主・借主双方）となります。また、交付は誰が行ってもよく、取引主任者による説明も必要もありません。ただし、取引主任者の記名・押印は必要です。
（４）記載事項
　宅建業法第37条に列挙されている事項を記載する必要があります。そのうち、必ず記載しなければならない事項を必要的記載事項、定めがある場合に記載が必要となる事項を任意的記載事項といいます。重要事項と共通する内容もありますが、異なる内容もあります。

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