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マンション管理用語解説 マンションの重要事項説明

2012.05.13.18:12

マンションの用語解説をします。今回は、宅建業法におけるマンション(売買)の重要事項説明についてです。

■「宅地建物取引業法の重要事項説明」

1 重要事項説明の意義
 マンションも当然不動産の一種ですから、この不動産取引において、宅地建物取引業者は、売買等の契約が成立するまでの間に必ず取引の相手方(買主等)に対して、取引主任者をして取引しようとする物件や取引条件に関する一定の重要な事項について、書面を交付して説明しなければならないとされています(宅建業法第35条)。
 不動産は価値が高く、その損害も極めて高額となることから、専門的知識を有する取引主任者をして、取引の相手方に重要な事項を説明させることにより、取引の相手方が取引内容を十分理解した上で契約を締結できるようにするためです。これにより不動産に関する紛争を未然に防止しようとしているのです。重要事項の説明は、取引の相手方が売買等の意思決定をする上で重要な判断材料を提供するという役割をもっています。

2 説明事項
 宅建業者は一定の事項について取引主任者をして説明しなければなりません。説明事項は、契約形態及び宅地又は建物により異なり多義にわたるため(宅建業法第35条)、ここではマンションの売買に特有の重要事項に絞ってお話しします。
宅建業法第35条第1項第6号では、取引の対象となっている建物がマンション等の区分所有建物である場合には、一棟の建物又はその敷地に関する権利及びこれらの管理又は使用に関する事項で国土交通省令で定めるものとされています(6号)。内容は以下のとおりです。
(1) 一棟の建物の敷地に関する権利の種類及び内容
敷地に関しては、原則として、総面積として、実測面積、登記記録上の面積、建築確認の対象とされた面積が、権利の種類としては、所有権、地上権、貸借権等の区別が、権利の内容としては、所有権の場合は対象面積を、地上権、貸借権等の場合は対象面積、存続期間、区分所有者の負担する地代・賃料等の額が内容となります。
(2) 共用部分に関する規約の定め
 ここでは、規約共用部分に関する規約の定めの他、法定共用部分であっても規約で確認的に共用部分とする旨の定めがあるときはそれも含まれます。
(3) 専有部分の用途その他利用制限に関する規約の定め(案も含む)
 この場合の制限としては、例えば、居住用に限り事業用としての利用を禁止したり、フローリング工事、ペット飼育、ピアノ使用等の禁止や制限に関する規約の定めがあります。この専有部分の利用制限が規約の細則等において定められている場合は、その名称の如何に関わらず、規約の一部と認められるものは説明が必要となります。
(4) 専用使用権に関する規約等の定め
 専用使用権の対象となるものとしては、駐車場、専用庭、バルコニーなどがあります。特に駐車場については紛争も多いため、その内容としては、専用使用をなしうる者の範囲、専用使用料の有無、使用料を徴収する場合の帰属先等があります。専用庭などもほぼ同様です。
(5) 建物の計画的な維持修繕のための費用、通常の管理費用その他当該建物の所有者が負担すべき費用を特定の者に減免する旨の規約の定め
 新築分譲の場合に見られることが多く、購入者にとっては不利な金銭的負担が定められているため、当該規約の内容を説明しなければなりません。
(6) 建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定め及び既に積み立てられている額
 いわゆる大規模修繕積立金や計画修繕積立金に関するものです。一般の管理費(通常の維持修繕に充てるもの)はここには含まれません。分譲マンションの場合は、修繕積立金の滞納金がある場合は、新たに所有者となった者がその滞納額を負担しなければなりません。したがって、積立額とともに滞納額がある場合はそれも含めて説明する必要があります。
(7) 区分所有者が負担しなければならない通常の管理費用の額
 通常の管理費用とは、共用部分に係る共益費用等に充当するため区分所有者が月々負担する経常的経費をいいます。この管理費用の滞納額についても新所有者が負担することになるため、滞納があるときは、その額を説明しなければなりません。
(8) 管理の委託先
 管理業者などの管理を委託している場合は、その委託先の氏名及び住所(法人の場合は、その商号又は名称及び主たる事務所所在地)を説明しなければなりません。

3 その他の説明事項
 以上は、マンションに特有の説明事項ですが、その他に以下のような他の契約形態との共通の説明事項もあります。
(1) 取引の対象となっている宅地又は建物の上に存する、登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名(法人にあっては、その名称)(1号)
(2) 都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で契約内容の別に応じて政令で定めるものに関する事項の概略(2号)
(3) 当該契約が建物の貸借の契約以外のものであるときは、私道に関する負担に関する事項(3号)
(4) 飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備状況(これらの施設が整備されていない場合においては、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項)(4号)
(5) 取引の対象となっている宅地又は建物が宅地の造成又は建築に関する工事の完了前のものであるときは、その完了時における形状、構造その他国土交通省令で定める事項(5号)
(6) 代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的(7号)
(7) 契約の解除に関する事項(8号)
(8) 損害賠償額の予定又は違約金に関する事項(9号)
(9) 宅建業法第41条第1項に規定する手付金等を受領しようとする場合における同条又は宅建業法第41条の2の規定による措置の概要(10号)
(10) 支払金又は預り金を受領しようとする場合における保全措置の概要(11号)
(11)代金又は交換差金に関する金銭の貸借のあっせんの内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置(12号)
(12) 取引の対象となっている宅地又は建物の瑕疵担保責任の履行に関する保証保険契約の締結等の措置の概要(13号)
(13) その他宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護の必要性及び契約内容の別を勘案して国土交通省令で定める事項(14号)

※ 以上は、「宅地建物取引の知識 平成22年度版」不動産取引研究会編著・住宅新報社・732頁以下を参考にしました。

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theme : 住宅・不動産
genre : ライフ

NPO法改正に伴う定款変更及び事業報告等への影響について(続き)

2012.05.06.15:05

NPO法改正に伴う定款変更の続編です。また事業報告等への影響もお話しします。

5 定款変更条項
 今回の改正により、定款変更を届出だけで済む事項が増えたことに伴い、これまで使われてきた「軽微な事項」という文言がなくなりました。そのため、NPOの定款における「定款変更」の規定の中に、「軽微な変更」という文言を使用している場合には、表現を改める必要があります。他の定款変更と併せてできるだけ早期に変更するようにしましょう。

6 会計の明確化に伴う「事業計画及び収支予算」「事業報告及び決算」条項の改正
 今回の改正により、「収支予算書」が「活動予算書」に変更され、また「収支決算書」が「活動計算書」に変更されました。これにより、定款中に「収支計算書」等の名称を使用している場合、「活動計算書」等に変更する必要があります。
 ただし、経過措置として、当分の間は「収支計算書」のままでも認められますので、会計書類を活動計算書に変更するまでは定款変更は不要ですが、いずれは必要となりますので、活動計算書の導入を検討しておいてください。
 
7 会計の明確化
 「活動計算書」の特徴は以下のとおりです。
 ① NPO法人会計基準協議会による「NPO法人会計基準」をベースにする。
 ② 資金収支ベースの計算書類としての収支計算書から、損益ベースの計算書類としての活動計算書へ変更され、株式会社などで使用されている会計基準に近くなる。
 ③ 活動計算書となることで、減価償却などの正味財産の増減原因を示すことができるため、法人の財務的生存力を把握することができる。

8 その他事業
 今回の改正で、「収益」※1が「利益」※2へと変更されました(改正NPO法第5条第1項)。定款においても他の定款変更と併せて変更することが必要です。
 ※1「収益」=資本取引以外の正味財産の増加分を指す概念
 ※2「利益」=「収益」から「費用」を差し引いた概念

9 提出書類の変更等
(1) 「役員の変更等届出書」の添付書類の追加
 役員変更等の届出時に添付する書類として、新たに「変更後の役員名簿」が追加されました。この役員名簿は、「最新の役員名簿」として所轄庁において閲覧の対象となります。

(2) 「定款変更届出書」の添付書類の追加
 定款変更の届出時に添付する書類として、新たに「定款の変更を議決した社員総会の議事録の写し」及び「変更後の定款」が追加されました。提出された変更後の定款は、「最新の定款」として所轄庁において閲覧の対象となります。

(3) 「定款の変更の登記完了提出書」の新設
 定款の変更時において変更内容が登記事項である場合、変更内容の登記完了後に定款変更登記完了届という手続が新設されました。これにより、定款変更の登記完了後の提出書類は、①定款の変更の登記完了提出書、②登記事項証明書となります。

(4) 「事業報告書等提出書」の添付書類の一部変更
 ア)事業報告書等の提出時の添付書類として、定款変更に係る書類が削除されました。
 これにより、改正後の事業報告書等の提出書類は、①事業報告書等提出書、②事業報告書、③活動計算書、④貸借対照表、⑤財産目録、⑥前事業年度の年間役員名簿、⑦前事業年度の社員のうち10人以上の者の名簿、の7点となります。
 イ) その他の事業における別葉表示
 これまでは、法人が定款でその他事業を行うことを定めている場合は、事業報告書に添付する会計書類(財産目録、貸借対照表、収支計算書)は、「特定非営利活動に係る事業」と「その他の事業」とに分けてそれぞれの書類毎に別葉で提出してきました。今後は、活動計算書に限って「特定非営利活動に係る事業」と「その他の事業」を1枚中で2段書き表示をすることが可能となり、その他書類の別葉表示は不要となりました。
 ただし、当分の間は、活動計算書ではなく、収支計算書を作成する法人にあっては、これまでと同様、「特定非営利活動に係る事業」と「その他の事業」を別葉表示するか、又は一つの書類の中で2段書き表示しても構わないとされています。
 なお、収支計算書を作成する法人が、「その他の事業」を実施していない場合は、収支計算書の末尾に「※当該年度はその他の事業を実施していません。」との脚注を記載することも可能です。
   ウ)役員名簿と年間役員名簿
 今回の改正で、事業報告書の提出種類の一つとして、これまで「役員名簿」とされていたものが、「年間役員名簿」へと変更されました。
  改正NPO法では、役員名簿と年間役員名簿は以下のように使い分けられることになります。
  役員名簿=最新の役員の就任状況を明らかにする書類。設立認証時、役員変更等届出字、合併認証申請時における添付書類。
  年間役員名簿=特定の事業年度における役員の就任状況を明らかにする書類。事業報告書等の提出時の添付書類。
 エ)法人事務所での情報開示書類及び場所の追加
 今回の改正で、閲覧の対象書類と場所が拡大されました。
 備え置くべき書類は以下の10点です。①事業報告書、②活動計算書、③貸借対照表、④財産目録、⑤前事業年年度の年間役員名簿、⑥前事業年度の社員のうち10人以上の者の名簿、⑦最新の役員名簿、⑧定款、⑨定款変更に係る認証書類の写し、⑩定款変更に係る登記書類の写し
 これらの書類は、改正後は、法人の主たる事務所と従たる事務所に備え置き、閲覧に供しなければなりません。

10 改正法の経過措置
(1) 「定款変更登記完了提出書」の提出はいつから必要か?
  「定款変更登記完了提出書」の届出を行う必要があるのは、改正法施行日以後に認証の申請又は届出をした場合から適用されます。
 例えば、「主たる事務所の所在地」を変更した場合、登記を4月7日に行っても定款変更の届出日が3月31日であれば、登記完了届は不要で、4月1日に定款変更の届出行った場合は必要となります。なお、登記完了届が不要となる場合は、改正前のNPO法に従い、事業報告書の提出の際に併せて登記事項証明書を添付することになります。

(2) 添付書類が変更された「事業報告書」となるのはいつの提出からか?
 改正された事業報告書の提出は、施行日以後に開始する事業年度の事業報告書について適用し、施行日前に開始した事業年度の事業報告書については、改正前の規定によります。
 例えば、事業年度が3月31日で終了するNPO法人の場合は、平成23年度の事業報告書は、改正法施行後の平成24年7月7日までに提出することとされていますが、法施行日以後に開始した事業年度でないため、従来通りの添付書類での報告となります(定款変更があった場合はそれに係る書類も必要)。改正法による事業事業報告書の提出は、平成24年度分の報告から適用されることになります(定款変更に係る書類は不要)。

(3) 「最新の役員名簿」の提出
 今回の改正で、「最新の役員名簿」が追加されたことに伴い、改正NPO法の施行日以後最初に事業報告書を提出するときに、この「最新の役員名簿」を併せて提出する必要があります。ただし、事業報告書提出前に、役員変更の届出を行い最新役員名簿を提出している場合は不要です。

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NPO法改正による法人運営への影響(定款変更等の必要)

2012.05.05.17:48

前回のNPO法改正(平成24年4月1日施行)に伴う定款変更等への影響は以下のとおりです。

1 「特定非営利活動の種類」条項
  改正NPO法で、特定非営利活動の活動分野の号数がずれたため、法人の定款に記載される「特定非営利活動の種類」の規定内容によっては、定款を変更する必要が生じます。登記上「目的等」欄に号数が記載されている場合であって、定款変更が必要な場合は、併せて登記の変更も必要となります。
① 改正前の号数が記載されている場合は、定款変更が必要
② 号数のみの記載しかない場合(活動の種類の表示がない場合)は、活動分野が推測できないため、速やかに定款変更が必要

2 総会「議事録」条項(社員のみなし決議の導入)
 今回の改正で、社員のみなし決議の導入されました。このみなし決議を活用した場合、実際には社員総会は開催されないため、総会議事録の記載内容も通常とは異なる異なることになります。そのため、この制度を利用する法人は、定款中の「議事録」の項目を修正する必要が生じます。
<例>第三項の新設
 (議事録)
 第○条 (略)
 2 (略)
 3 前2項の規定に関わらず、正会員全員が書面による同意の意思表示をしたことにより、総会の決議があったとみなされた場合において は、次の事項を記載した議事録を作成しなければならない。
 (1) 総会があったものとみなされた事項の内容
 (2) 前号の事項の提案をした者の氏名又は名称
 (3) 総会の決議があったものとみなされた日
 (4) 議事録の作成に係る職務を行った者の氏名

3 役員の「職務」条項(理事の代表権の制限)その1
 殆どの法人は、「 理事長は、この法人を代表し、その業務を総理する。」との規定があるのみで、他の理事の代表権を制限する規定をもっていません。このような場合に理事の代表権を制限する場合と制限しない場合それぞれについて、以下の手続きが必要となります。<例>
 A 理事の代表権を制限することとする場合
  (職務)
 第○条 理事長は、この法人を代表し、その業務を総理する。理事長以外の理事は、この法人の業務について、この法人を代表しない。
  ※コメント このような規定にする場合は、定款変更は任意であるが、登記の変更は必要。ただし、この例のように理事長以外の理事が 代表権を持たないことを明記する定款変更をしておくのが望ましい。
 B 理事の代表権を制限しないこととする場合 
  (職務)
 第○条 理事長は、この法人の業務を総理する。
 2 (略)
 3 理事は、この法人を代表し、理事会を構成し、この定款の定め及び理事会の議決に基づき、この法人の業務を執行する。
  ※ コメント 第1項の「代表し、」を削除し、第3項に「この法人を代表し、」を加えている。この場合、定款変更が必要となる。なお、登記 の変更は不要。

3 役員の「職務」条項(理事の代表権の制限)その2
 理事の代表権の制限を行った場合、登記の変更も必要となります。すなわち、殆どの法人では、現在の登記上には理事全員が登記されていると思います。今回の改正では、代表権を有する理事のみを登記することとなったため、代表権を持たない理事については、代表権喪失の登記をするか、あるいは代表権の範囲を追加する必要があります。
 例えば、下記のような場合
 A 理事長(代表権あり)  登記必要 → そのまま登記
 B 理事(一部の業務の代表権あり)  登記必要 → (○○の業務についてのみ代表権を有する)旨の追加記載が必要
 C・D・E 理事(代表権なし)  登記不要 → 抹消登記

 定款に「理事長のみが法人を代表する」旨の記載がある法人については、平成24年4月1日(改正法施行日)から6ヵ月以内に、代表権を有する理事以外の代表権を制限された理事及び代表権を有しない理事について、「平成24年4月1日代表権喪失」を原因とする変更の登記をしなければならないこととされました。
 また、定款に、理事の代表権の範囲又は制限に関する定めがある場合も、代表権の一部が制限された理事についての代表権の範囲又は制限に関する定めの登記が必要となります。
 これらの変更登記は、他の登記申請をする場合には、これらの登記の申請と同時にしなければなりません。

4 理事の代表権の制限
 これまで、定款で定められた理事の代表権の制限は、体内的にのみ有効で、対外的には理事全員が代表者という扱いでしたが、今回の改正により、対外的にも理事の代表権の制限を対抗できることになりました。ただし、定款による理事の代表権を制限した場合は、併せてその旨を登記する必要があります。

以上、登記に関することは、法務局のホームページでご確認ください。


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NPO法改正(平成24年4月1日施行)

2012.05.05.15:46

平成24年4月1日から、改正NPO法が施行されています。今回は、その改正法のポイントをお話しします。

□ 平成23年改正法
1 成立日 平成23年6月15日に「特定非営利活動促進法の一部を改正する法律」(平成23年法律第70号)が成立
2 施行日 平成24年4月1日から施行
□ 特定非営利活動促進法(以下、「NPO法」といいます。)改正の概要
1 認証制度の見直し
① 所轄庁の変更
 a) 2以上の都道府県に事務所を設置するNPO法人の認証事務について、内閣府に替えて主たる事務所の所在する都道府県の知事が行います。
 b) その事務所が1の指定都市の区域内のみに所在するNPO法人の場合は、当該指定都市の長が行います。
② 活動分野の追加
 これまでの17分野の加え、a)観光の振興を図る活動、b)農山漁村又は中山間地域の振興を図る活動、c)法別表各号に掲げる活動に準ずる活動として都道府県又は指定都市の条例で定める活動(例:地域防災、障がい者支援、多文化共存など)を追加。
 三重県では、「三重県特定非営利活動促進法施行条例」により、一「地域防災活動」、二「障がい者の自立と共生社会(障がいのある人とない人が、相互に人格と個性を尊重し合い、それぞれの違いを認め合いながら共に生きる社会をいう。)の実現を図る活動」、三「多文化共生社会(国籍、民族等の異なる人々が、互いの文化的違いを認め合い、対等な喚起得の下で地域社会の構成員として安心して共に生きる社会をいう。)づくりの推進を図る活動」が規定されています。
 三重県が所轄庁であるNPO法人は、条例で定めた上記3分野の活動を定款に規定できます。ただし、定款の認証手続が必要となります。
③ 認証手続の簡素化・柔軟化
 定款の認証について、所轄庁の認証を要しない事項(例:役員の定数等)を追加(ただし、所轄庁への届出は必要)。また、社員総会決議について、書面等により社員全員が同意の意思表示をしたときは、社員総会の決議があったものとみなすことができます(ただし、定款でみなし総会決議を規定する必要があります)。
④ 未登記法人の認証取消し
 設立の認証を受けた者が当該認証のあった日から6ヵ月を経過しても設立の登記をしないときは、所轄庁は当該認証を取り消すことができます。
⑤ 会計の明確化
 NPO法人が作成すべき会計書類のうち「収支計算書」を「活動計算書」(事業年度における当該法人の活動状況を表す計算書)に変更。

2 認定制度の見直し
① 新たな認定制度の創設
 NPO法人のうち、その運営組織及び事業活動が適正であって公益の増進に資するものは、所轄庁(都道府県又は指定都市)の認定を受けることができます。これにより、現行の国税庁による認定制度は廃止されます。
② 認定基準の緩和
 広く市民の支援を受けているかどうかを判断するための基準(「パブリック・サポート・テスト(PST)」)について、従来の相対基準※1の他に、絶対基準※2又は条例個別指定※3のいずれかを選択できることとなります。
  ※1(相対基準)=寄附金の総収入に占める割合が5分の1以上であるという基準
  ※2(絶対基準)=各事業年度に3,000円以上の寄附を平均100人以上から受けるという基準
  ※3(条例個別指定)=事務所所在地の自治体の条例による個別指定を受けるという基準

③ 仮認定制度の導入
 設立初期のNPO法人、特に設立後5年以内の法人については、財政基盤が脆弱な法人が多いという事実に鑑み、1回に限り、スタートアップ支援として、パブリック・サポート・テスト(PST)を免除した仮認定(有効期間は3年)により税制優遇を受けられる制度(仮認定示度)を導入。
 なお、経過措置として、改正法施行後3年間は、設立後5年超の法人も仮認定を受けられます。

 認定NPO法人及び仮認定NPO法人に寄附をした者は、分離課税改正法(平成23年6月30日施行)において盛り込まれた措置の適用、すなわち寄附者は所得税法上の所得控除と税額控除を選択可能(これにより地方税法と合わせて寄附金額の最大50%の控除が可能)等が認められます。

3 監督規定の整備
 法令違反など一定の場合において、所轄庁は法人に対して報告を求めたり、検査を実施したり、また場合によっては改善措置を求めたり、更には認証・認定の取消しを行うこともあります。
 2以上の都道府県の区域内に事務所を設置する認定NPO法人等について、所轄庁による監督を補完するため、従たる事務所所在地の知事も、当該都道府県内において、一定の監督権限(報告及び検査、勧告、命令)を行使することができます。また、併せて、所轄庁と従たる事務所所在地の知事が、関係機関と連携できるよう関連情報の通知などの仕組みが設けられました。

4 その他
 内閣府及び所轄庁は、NPO法人の活動状況に関するデータベースの整備などを通じて情報提供に取り組むことや、改正法施行後3年を目途として認定制度、「特定非営利活動法人」という名称のあり方について検討が加えられ、必要な措置が講ぜられることとなります。

(以上、内閣府「特定非営利活動促進法のあらまし」参照)

※詳しくは、内閣府のNPOホームページをご覧ください。→ https://www.npo-homepage.go.jp/about/201204_kaisei.html

NPOの設立・運営については、橋本行政書士事務所までご相談ください。
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プロフィール

橋本俊雄

Author:橋本俊雄
ようこそ「行政書士法務相談室」へ!
三重県四日市市の特定行政書士・マンション管理士です。遺言・相続、契約、離婚手続などの民事法務と中小企業経営支援、マンション管理組合支援を柱に業務を行っています。
法律関係の話題と日々の思いを綴ってゆきます。
どうぞよろしくお願いします。

橋本行政書士事務所所長
特定行政書士、マンション管理士
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