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管理組合掲示板に掲示した管理組合名の文書を勝手に剥がす行為は問題ないか。

2016.10.19.18:10

【質 問】 正式な管理組合名による掲示物(文書)を勝手に剥がした行為はどのような問題を生ずるか。
 あるマンションの管理組合の理事長をしています。私のマンションでは、理事会の方針に何かと反対する数名の組合員がいますが、あるとき、理事長名で掲示した文書が何者かによって剥がされ、その反対者の連名による文書が理事会の許可なく掲示されるということがありました。正式な理事長名(理事長印有り)での掲示物を勝手に剥がすことは犯罪行為に該当すると思いますが、どのような犯罪が成立するのでしょうか。これが、剥がされたのではなく、理事長名の文書の上に勝手に貼られた場合はどうなるのでしょうか。また、理事会の許可なく掲示された掲示物は直ちに廃棄しても大丈夫でしょうか。

【回 答】
 正式な理事長名での掲示物を勝手に剥がす行為は、以下の刑法上の犯罪行為に該当することになるでしょう。

1 器物損壊罪または窃盗罪に該当
 まず、理事長名の文書の破棄として器物損壊罪(刑法第261条。3年以下の懲役または30万円以下の罰金もしくは併科)に該当する可能性があります。もし仮に、その行為が自分のものにしようとの意図があれば、それは領得の意思に基づくものとして窃盗罪(刑法第235条。10年以下の懲役または50万円以下の罰金)に該当することになります。

2 威力業務妨害罪に該当 
 さらに、理事会の管理組合活動である組合員への周知活動を、威力によって妨害するものとして威力業務妨害罪(刑法第234条。3年以下の懲役または50万円以下の罰金)にも該当します。

3 罪数関係
 これらは一個の行為が複数の罪名に触れるものとして、器物損壊罪または窃盗罪と威力業務妨害罪の観念的競合となり(刑法第54条)、刑罰は、その最も重い窃盗罪に規定される10年以下の懲役刑または50万円以下の罰金刑となります。

4 掲示物の上に勝手に貼られた行為について
  剥がされたものでなく、無断で掲示物を貼付された場合でも、それは管理組合掲示物の効用を害したものとして前述と同様器物損壊罪に該当します。

5 共同正犯、教唆犯、幇助犯
 以上のとおり、いずれも刑法上の犯罪行為に該当し、もしこのような行為を複数の者が通謀して実行したとすれば、その者らは共謀共同正犯として犯罪行為の共同正犯(刑法第60条)となります。共同で実行していない場合は、直接の行為者が正犯、その背後で実行をそそのかした者は教唆犯(刑法第61条)が、単に実行を容易にしたに過ぎないのであれば幇助犯(刑法第62条)に該当します。

6 理事会の許可なく掲示された掲示物の取り扱い
 掲示板は共用物であり、各組合員が個人的に勝手に文書を掲示するようなことは許されません。掲示は管理組合、すなわち通常は理事会と理事長が行います。個人が勝手に掲示した場合は、理事会はこれを撤去することが許されるでしょう。ただし、撤去した場合でも、直ぐに廃棄することは避けてください。無断掲示物でも「紙」という財物であり、直ちに廃棄してしまうと、理事会側が器物損壊罪等に問われかねないからです。このような場合は、無断掲示物でも一旦は保管し、相当期間を定めてその引き取りを求めてください。それでも引き取り手がないということが判明した時点で廃棄するのがよいでしょう。
 なお、以上のような事態に備えて、管理組合では予め「掲示板使用細則」等の規則を作成しておくようにしましょう。
                                                                        以上

  マンション管理で困ったときは当事務所にご相談ください。
   橋本行政書士事務所
   特定行政書士 マンション管理士 橋本俊雄
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管理組合の総会を管理会社の社屋で開催することに問題はないか。

2016.07.29.10:41

マンション管理に関して質問を受けましたので、その回答を書いてみます。

質問は、「管理組合の総会を管理会社の社屋で開催することに問題はないか。」という内容です。
その管理組合では、毎年1回総会を開催していますが、参加者はほぼ役員のみで、あとは委任状参加ばかりという状況です。そこで、総会の開催場所はいつも管理会社の社屋で行われているということです。これまでその点に疑問を持たずに推移してきたところですが、この度新役員になられた方が疑問に思い質問されてきました。

確かに、管理組合総会を管理会社の社屋等で開催しても法的に許されないというわけではありません。
ただし、それではどうしても管理会社のペースで進められることになり、管理組合の独立性という点で事実上の問題は生じますから、決して望ましいものではありません。

そもそも管理組合と管理会社は委託契約の当事者で、委託者は管理組合であり、受託者である管理会社は委託者である管理組合の意思を尊重して業務を行う義務があります。したがって、本来イニシアチブをとるべきなのは管理組合側ということです。

総会の開催場所については、区分所有者等が参加しやすい場所であることが必要であり、マンション内での開催が困難である場合は、近くの施設で行うことになります。その際、会場費等は有料ですが、おそらく数千円~1万円程度の出費ですから、 このくらいの出費は当然というべきです。

結局、総会は管理会社の社屋内で行うのではなく、組合員が参加しやすいマンション近くの会場で行うようにするべきといえます。

マンション管理の相談は当事務所までご連絡ください。
橋本行政書士事務所
TEL 059-355-1981
マンション管理士 特定行政書士 橋本俊雄

新しいマンション標準管理規約が発表されました。

2016.03.15.15:59

平成28年3月14日に国土交通省より改正「マンションの管理の適正化に関する指針」と「マンション標準管理規約」が発表されました。

「マンションの管理の適正化に関する指針」及び「マンション標準管理規約」の改正の概要

1.改正の背景・経緯
 マンションの管理ルールについて、高齢化等を背景とした管理組合の担い手不足、管理費滞納等による管理不全、暴力団排除の必要性、災害時における意思決定ルールの明確化など、様々な課題が指摘されており、これら課題に対応した新たなルールの整備が求められていました。

2.今回の改正の流れ、概要
① マンション管理組合による管理の適正化のための必要事項を定めた「マンションの管理の適正化に関する指針」(マンション管理適正化法第3条の指針)の改正を官報で公布
コミュニティ形成の積極的な取組みが新たに明記され、また外部専門家を活用する場合の留意事項も明記されました。

 ② 区分所有者間で定めるマンションの管理ルール(区分所有法第30条の規約)の標準モデルである「マンション標準管理規約」及びこれの解説である「マンション標準管理規約コメント」の改正を自治体・関係団体に通知
外部専門家の活用、管理費等の滞納に対する措置、暴力団等の排除規定、災害時の管理組合の意思決定、管理状況などの情報開示に関する規定を整備、コミュニティ条項等が再整理されました。

※ 詳しくは、国土交通省HP内のマンション管理についてのページをご覧ください。

各マンションは、この新しいマンション標準管理規約を参考にして管理規約の見直しを行いましょう。

マンション管理での分からないことがありましたら、お気軽にお問い合わせください。
「くらしと経営、マンション管理コンサルタント」
橋本行政書士事務所
マンション管理士 特定行政書士
橋本俊雄
TEL 059-355-1981

マンション管理適正化診断サービスを利用してマンション管理の向上を

2016.02.18.12:10

平成27年7月より、マンション管理適正化診断サービスが始まっています。

■ 「マンション管理適正化診断サービス」とは
  この「マンション管理適正化診断サービス」とは、「診断業務研修プログラムを修了した診断マンション管理士」を管理組合に派遣し、「マンション共用部分診断レポート」を作成・提供するというものです。

■ 「マンション管理適正化診断サービス」の二つの特徴
1 「診断レポート」により、管理組合が建物設備や運営等の管理水準の維持・向上を図るための基礎資料として活用できます。
 所定の診断業務研修プログラムを修了した診断マンション管理士が、管理運営状況、修繕計画状況、法定点検・修繕工事のほか、防犯対策、防火管理、保険事故履歴などマンションの管理状況全般を対象に、目視・書類チェック・ヒヤリングを行い、診断結果やアドバイスを記載した診断レポートを提供することにより、管理組合が建物設備や運営等の管理水準の維持・向上を図るための基礎資料として活用できます。

2 日新火災海上保険(株)のマンション共用部分用火災保険において割引適用制度を利用することが可能。
 「マンション共用部分診断レポート」の結果については、日新火災海上保険(株)のマンション共用部分用火災保険において割引適用制度を利用することができます。
※ なお、日新火災海上保険(株)のマンション共用部分用火災保険の加入につきましては、保険会社及び保険代理店経由となりますので、診断マンション管理士が関与することはありませんので、この点はご注意ください。

私も、三重県下では最初の「診断マンション管理士」として皆さんのご相談に応じています。お気軽にお問い合わせください。

橋本行政書士事務所
行政書士 マンション管理士
三重県四日市市諏訪栄町22番37号 吉田ビル403
TEL 059-355-1981

詳しくは、下記のホームページをご覧ください。
三重県マンション管理士会
日本マンション管理士会連合会の「マンション管理適正化診断サービス」

theme : 住宅・不動産
genre : ライフ

平成27年1月よりマンションすまい・る債積立管理組合向けの融資金利が引下げられました。

2015.01.23.15:21

マンションすまい・る債積立管理組合向けの融資金利が引下げられました。

平成27年1月から以下のようになります(概要)
① 耐震改修工事を行う場合→年0.2%引下げ
② マンションすまい・る債積立組合の場合→年0.2%引下げ
③ マンションすまい・る債積立組合が耐震改修工事を行う場合→年0.4%引下げ

詳しくは、以下のサイトをご覧ください。
公益財団法人マンション管理センター
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橋本俊雄

Author:橋本俊雄
ようこそ「行政書士法務相談室」へ!
三重県四日市市の特定行政書士・マンション管理士です。遺言・相続、契約、離婚手続などの民事法務と中小企業経営支援、マンション管理組合支援を柱に業務を行っています。
法律関係の話題と日々の思いを綴ってゆきます。
どうぞよろしくお願いします。

橋本行政書士事務所所長
特定行政書士、マンション管理士
TEL 059-355-1981

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